契約時期によって変わる？旧法借地権と新法借地権の違い

他人の土地を借りて利用できる「借地権」のベースとなる法律は、現行では「借地借家法」です。ただ、この借地借家法は平成4年8月1日から新たに制定されたもの。それ以前の借地権は、大正10年に制定された「借地法」という古い法律に沿って考えられています。

借地権の契約した時期によっては、「旧か新か？」で適用される法律が違い、その内容もかなり異なっています。

いったいどのように違うのでしょうか。

◆旧法…「借地法」

旧法の借地法では、“借地権”という権利の続く期間は、レンガやコンクリート、ブロックなどの堅固な建物は60年、木造などの非堅固な建物は30年といった感じで「建物の種類」によって区別されていました。また、更新後の存続期間についても、堅固な建物は30年、非堅固な建物は20年と異なっています。

更新については、地主側が「もう貸したくない」と更新を拒否したいとしても、それが正当な事由と言えなければ認められません。それに、基本的には建物がボロボロになって壊れない限り、借地は続きます。（老朽化で建物がなくなれば借地権は消滅しますが…）

そのため、借主側が「もう返却しますね」といわない以上、半永久的に貸す…という感じで借手に有利な法律だったのです。

平成4年8月1日からは、新法の借地借家法に基づいて借地権が考えられています。

旧法では、建物の構造によって権利の継続期間が分けられていましたが、新法では「一律30年」とされています。期間満了となっても、第一回目の更新が行われるとその後20年間、第二回目の更新が行われるとさらに10年間と権利が続いていきます。

また、新法で新たな借地権のスタイルとして「定期借地権」が認められました。この定期借地権は、あらかじめ決められた年数だけ貸し出すもので、「更新はしない、期間満了後には土地を返却する」という内容です。

かつての旧法では、「更新を繰り返して地主が土地の返却をしてもらえない」という地主側が不利な状況もあったので、このように期間が定められた借地権のタイプが制定されました。地主にとっては「必ず土地を返してもらえる」という内容のため、安心感があるのかもしれませんね。

以上のように、旧法と新法の違いは「建物の区別の有無」「契約の存続期間の長短」「定期借地権ができた」ということになります。

平成4年8月1日を境に、旧法と新法での取扱いが違います。それ以前の契約なら基本的に旧法、それより後に契約されたものは、新法の内容が適用されます。

ただ、更新期間や地代についてなどは、当事者同士で話し合いがまとまれば、旧法の時期の契約のものでも、新法が適用されるケースもあります。

このように旧法と新法では、存続期間が異なるだけでなく、更新についても変わってきます。ただ、どちらにしても「借りている土地」であることは間違いありません。契約に明記されていないことでトラブルを起こさないよう、借りる側はルールを守って借りていきたいものですね。

借地権って結構難しいと思います。地主さんとトラブルになったりしたら素人の我々には対処が難しいかもしれません。
そういう時にはプロに任せるのが１番かもしれません。
無料相談もできてCentury21の信頼性もあるのでトラブルになったときには相談してみるのもいいかもしれないですね。